Negli ultimi anni, l’Italia ha assistito a una vera e propria esplosione di affitti brevi, una pratica che ha trasformato molte città turistiche e non, in destinazioni sempre più accessibili per i turisti. Ma questa crescita esponenziale degli affitti turistici ha avuto effetti collaterali che meritano attenzione, e l’impulso per nuove normative sembra essere una risposta alle crescenti preoccupazioni.
L’Overturism e l’impatto sulle città turistiche
Il fenomeno dell’overturism è ormai ben noto a molte città d’arte italiane, dove la concentrazione di turisti è così alta da compromettere la qualità della vita dei residenti e l’autenticità dei luoghi. Milano, Venezia, Roma, Firenze e Como sono solo alcuni degli esempi di città che si trovano ad affrontare il dilemma di come gestire il flusso turistico senza sacrificare la vivibilità per chi ci vive quotidianamente.
Molte di queste città, purtroppo, sono diventate “città per turisti“, dove i residenti permanenti sono costretti a convivere con la costante invasione di turisti, in un contesto che spesso li vede come una risorsa economica piuttosto che come parte della comunità. Il risultato? Vie storiche gremite da turisti in cerca di foto perfette, ristoranti che pongono in secondo piano la cucina locale per abbracciare piuttosto la ristorazione “turistica”, e un mercato immobiliare che diventa inaccessibile per chi non è disposto a pagare cifre esorbitanti.
Affitti brevi: un mercato che fa lievitare i prezzi
L’introduzione di piattaforme come Airbnb, Booking e simili ha portato con sé una vera e propria rivoluzione nel settore dell’affitto turistico. Se da un lato è innegabile che questi strumenti abbiano offerto una fonte di guadagno per molti proprietari, dall’altro hanno anche creato un’incredibile scarsità di appartamenti disponibili per affitti a lungo termine. È diventato sempre più difficile trovare case in affitto per i lavoratori, per le famiglie o per chi ha bisogno di una residenza stabile. I prezzi degli affitti sono aumentati in maniera vertiginosa, soprattutto nelle zone centrali delle città turistiche, creando una situazione di disuguaglianza tra turisti e residenti.
Non sono rari i casi di persone che si vedono costrette a trasferirsi in periferie sempre più lontane dal loro posto di lavoro o di studio, a causa dell’impossibilità di permettersi un affitto in centro. La situazione non migliora nemmeno per i giovani che, a causa della scarsità di appartamenti in affitto a lungo termine, sono obbligati a fare i conti con un mercato sempre più competitivo, dove la stabilità abitativa sembra un miraggio.
Il caso di Como: tra turismo e difficoltà abitative
Como, come molte altre città turistiche italiane, ha vissuto un aumento esponenziale del flusso turistico nel 2024, con un numero di visitatori che ha raggiunto picchi record. La città, nota per il suo incantevole lago e il fascino delle sue ville storiche, è sempre più al centro dell’attenzione internazionale. Questo boom turistico ha avuto però delle conseguenze dirette sul mercato immobiliare locale.
Con l’arrivo di numerosi turisti, il numero di appartamenti destinati agli affitti brevi è aumentato drasticamente, facendo lievitare i prezzi delle locazioni a lungo termine. Molti proprietari di immobili, attratti dalla rendita facile e dalle piattaforme di affitto come Airbnb, hanno deciso di destinare le loro case ad affitti turistici, riducendo la disponibilità di appartamenti per chi vive e lavora a Como.
Le famiglie, i giovani professionisti e i lavoratori stagionali hanno incontrato non poche difficoltà a trovare abitazioni in affitto, con canoni sempre più alti e scarsa offerta di appartamenti adatti a locazioni a lungo termine. Questo ha alimentato un fenomeno di gentrificazione in alcune zone centrali, dove la presenza di turisti ha cambiato la natura dei quartieri, aumentando il divario tra residenti e visitatori.
Como si trova dunque ad affrontare una sfida complessa: come gestire l’arrivo di turisti senza compromettere la qualità della vita dei suoi abitanti e senza escludere coloro che hanno sempre considerato la città la loro casa?
La difficoltà per i lavoratori
Uno dei settori che più sta risentendo di questa trasformazione è quello dei lavoratori stagionali e a tempo determinato. In città ad alta densità turistica, molti dei più giovani e dei più vulnerabili si trovano a dover affrontare una dura realtà: da un lato, il turismo che offre posti di lavoro stagionali o a tempo pieno nei settori dell’ospitalità e dei servizi, dall’altro, la difficoltà di trovare una casa dove vivere e una rete di supporto stabile.
La “lotta” per un affitto non riguarda solo la capacità economica, ma anche la disponibilità stessa degli appartamenti. L’intensificarsi della domanda turistica, infatti, ha sottratto al mercato degli affitti locali molte unità abitative che potrebbero altrimenti essere utilizzate per far fronte a esigenze abitative di residenti e lavoratori.
Le nuove regole per gli affitti brevi in Italia: cosa cambia con la normativa UE (aggiornamento 2026)
Il quadro normativo sugli affitti brevi si è arricchito nel 2026 di due importanti interventi europei che si affiancano alle regole italiane già note (CIN, cedolare secca, obbligo di comunicazione dei dati ospiti alla Questura e al sistema Ross1000).
Il Regolamento UE 2024/1028: trasparenza e dati condivisi
Dal 20 maggio 2026 è pienamente operativo il Regolamento UE 2024/1028 dell’11 aprile 2024, con cui l’Unione Europea ha introdotto un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi offerte tramite piattaforme online. Il regolamento non tocca la fiscalità né sostituisce le norme nazionali o locali, ma interviene soprattutto sulle procedure di registrazione e sulla raccolta e condivisione dei dati: dove è previsto un sistema di registrazione, il locatore deve fornire informazioni corrette su di sé e sull’immobile, mantenerle aggiornate e riportare negli annunci il numero identificativo assegnato. In Italia questo meccanismo si integra con gli strumenti già esistenti: la Banca Dati delle Strutture Ricettive e il CIN, che identifica gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche, restano quindi pienamente validi e obbligatori.
Sul fronte fiscale italiano, va inoltre ricordato che dal 2026, in base alla nuova Legge di Bilancio, chi gestisce più di due immobili in affitto breve è considerato imprenditore a tutti gli effetti, con obbligo di apertura di partita IVA e di Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre la cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e sale al 26% dal secondo in poi.
L’Affordable Housing Act: una svolta ancora più recente
La notizia più fresca arriva dal 9 settembre 2026: la Commissione Europea ha presentato l’Affordable Housing Act, primo passo di un pacchetto di misure più ampio contro la crisi abitativa. La proposta punta a creare un quadro comune europeo che consenta agli Stati membri e alle amministrazioni locali di adottare restrizioni alle locazioni turistiche, comprese quelle offerte attraverso piattaforme come Airbnb, quando siano dimostrati effetti significativi sulla disponibilità e sull’accessibilità delle abitazioni. Non si tratta di un divieto generalizzato: il provvedimento definisce criteri comuni per individuare le aree sotto stress abitativo e consente alle autorità competenti di adottare misure restrittive proporzionate, basate su dati oggettivi come il rapporto tra prezzi delle case e redditi o lo squilibrio tra domanda e offerta abitativa.
È bene precisare che si tratta ancora di una proposta: dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dagli Stati membri prima di poter diventare legge, e quindi potrà subire modifiche nel corso dell’iter legislativo. Per chi opera nel settore degli affitti brevi in Italia, è comunque un segnale chiaro: nei prossimi mesi Comuni e Regioni potrebbero ricevere basi giuridiche più solide per introdurre limitazioni mirate nelle aree a maggiore pressione turistica e abitativa (grandi città, centri storici, mete turistiche di punta).
Conclusioni
Gli affitti brevi restano una realtà difficile da eliminare, vista la loro importanza nell’economia di molte città turistiche. Tuttavia, è sempre più evidente la necessità di politiche sostenibili, capaci di garantire una convivenza equilibrata tra le esigenze del turismo e quelle dei residenti. Le normative introdotte tra il 2025 e il 2026 — dal Codice Identificativo Nazionale al Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza dei dati, fino alla proposta di Affordable Housing Act presentata dalla Commissione Europea — mostrano una traiettoria chiara: non si punta a vietare gli affitti brevi, ma a renderli più tracciabili, controllabili e, dove necessario, regolabili a livello locale nelle aree dove la pressione turistica mette a rischio l’accesso alla casa per chi vive e lavora stabilmente in città.
Il fatto che l’Unione Europea abbia deciso di intervenire con un quadro comune, lasciando comunque a Stati membri e amministrazioni locali il compito di calibrare le misure sulla base di dati oggettivi, segnala che il tema è ormai considerato una priorità continentale e non più solo una questione nazionale o cittadina. Restano ancora diversi passaggi legislativi prima che l’Affordable Housing Act diventi legge, ma la direzione intrapresa appare destinata a consolidarsi nei prossimi anni.
Ci auguriamo che questo percorso normativo, ancora in evoluzione, possa portare a una gestione sempre più equilibrata del fenomeno degli affitti brevi, capace di conciliare i benefici economici del turismo con la tutela del tessuto sociale e della stabilità abitativa nei nostri centri urbani.
Domande frequenti sugli affitti brevi nel 2026
Il CIN è ancora obbligatorio nel 2026?
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale resta obbligatorio per ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazioni turistiche in Italia. Va richiesto tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive, esposto fisicamente all’esterno dell’alloggio e riportato in tutti gli annunci online, incluse le piattaforme come Airbnb e Booking.
Cosa rischia chi affitta senza CIN?
Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi affitta un immobile senza aver richiesto il codice, e da 500 a 5.000 euro per chi pubblica annunci online senza indicarlo. I controlli sono aumentati parallelamente all’introduzione del nuovo quadro europeo sulla trasparenza dei dati.
Da quanti immobili scatta l’obbligo di partita IVA?
Con la Legge di Bilancio 2026 la soglia è scesa da cinque a tre immobili: chi gestisce tre o più appartamenti in affitto breve è considerato imprenditore a tutti gli effetti, con obbligo di apertura di partita IVA e presentazione della SCIA. Fino a due immobili l’attività resta nel regime non imprenditoriale.
La cedolare secca è cambiata nel 2026?
No, le aliquote restano invariate: 21% sul primo immobile scelto dal contribuente e 26% sul secondo, sempre entro il limite dei due immobili in regime non imprenditoriale. Oltre questa soglia si applica la tassazione ordinaria d’impresa.
Cos’è il Regolamento UE 2024/1028 e da quando si applica?
È il regolamento europeo che dal 20 maggio 2026 impone alle piattaforme online e ai locatori un sistema armonizzato di registrazione e condivisione dei dati sugli affitti brevi. Non modifica la tassazione né sostituisce le norme italiane, ma rende più tracciabili gli annunci a livello UE.
L’Affordable Housing Act vieta gli affitti brevi?
No. La proposta presentata dalla Commissione Europea il 9 settembre 2026 non introduce un divieto generalizzato, ma dà a Stati membri e Comuni una base giuridica comune per introdurre restrizioni mirate nelle aree dove il turismo riduce in modo dimostrabile la disponibilità di case per i residenti. Deve ancora essere approvata da Parlamento europeo e Consiglio UE.
